СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.......... 3
ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН.......... 5
1.1 Сущность ипотечного жилищного кредитования.......... 5
1.2 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан.......... 16
1.3 Методики оценки кредитоспособности заемщика – физического лица при ипотечном жилищном кредитовании.......... 21
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ АО «ЖИЛСТРОЙБАНК»).......... 35
2.1 Анализ развития и экономических показателей АО «Жилстройбанк».......... 35
2.2 Оценка кредитоспособности заемщиков АО «Жилстройбанк».......... 45
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ.......... 57
3.1 Совершенствование оценки кредитоспособности физических лиц и пути их решения.......... 57
3.2 Особенности проблем ипотечного кредитования в Казахстане.......... 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......... 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.......... 73
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность дипломной работы заключается в том, что в условиях развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан, с увеличением объемов выданных ипотечных жилищных кредитов банками второго уровня возрастает риск непогашения займа. Механизмом снижения риска является эффективная оценка кредитоспособности заемщика ипотечного кредита.
Оценка кредитоспособности заемщика - физического лица является одним из самых сложных этапов предоставления ипотечного жилищного кредита.
На рынке ипотеки существует немало нерешенных проблем - тысячи казахстанцев по-прежнему даже не думают о таком методе приобретения жилья. Другие же хотят, несмотря на достаточно высокие проценты, оформить ипотеку, но не могут подтвердить свои доходы и получают в банках лишь отказы. Однако, по мнению специалистов, это закономерный процесс, поскольку ипотечное кредитование появилось в Казахстане относительно недавно. Хотя, по сути, государство могло бы вмешаться в процесс рыночного развития и даже обвалить процентные ставки на покупку жилья. Правда, большинство экономистов склонны к более эволюционному развитию, которое должны взять в свои руки казахстанские банки ...
ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
1.1 Сущность ипотечного жилищного кредитования
Слово ипотека ("hypotheka") - древнегреческое и переводится как "основание", "залог"[5. 65]. Ипотека - это приобретение квартиры в собственность возможна без первоначального взноса со сроком кредитования до 20 лет. С момента покупки квартиры, еще не выплатив кредит банку, заемщик проживает в приобретенной квартире, при желании прописывается в ней вместе с членами семьи. Также существует возможность сдавать квартиру в аренду по согласованию с банком. До полного расчета с банком по кредиту, квартира будет находиться в залоге у банка. То есть любое отчуждение, будь то: продажа, дарение возможны только после полного расчета с банком по кредиту. Казахстан - одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2005 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 90 млн. долл. США. Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. "Об ипотеке недвижимого имущества"[2. 18]; Закон от 2 июля 2003 г. "О рынке ценных бумаг"[3. 69]; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена "Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования" ...
1.2 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансовоэкономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.
В594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.
Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство[36.90].
Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли ...
1.3 Методики оценки кредитоспособности заемщика – физического лица при ипотечном жилищном кредитовании
Рассмотрим методики оценки кредитоспособности заемщика, при выдаче ипотечного жилищного кредита физическому лицу.
Кредитный риск банков при кредитовании физических лиц, понимаемый как риск невозвратности ссуды и неуплаты процентов по ней в полном объеме, зависит и от материального положения, от физического состояния заемщика и его личностных качеств. В связи с этим при кредитовании частных лиц банк оценивает факторы обеспечения кредита и человеческих качеств заемщика. Заявление заемщика на выдачу ссуды представляет собой стандартную анкету: заявление состоит из нескольких смысловых частей. Эти блоки включают в себя формальные сведения о клиенте (ФИО, адрес), характеристика испрашиваемой ссуды (размер, срок, цель), данные о финансовом состоянии. Сейчас для этого используется "скоринг" кредитование. Сущность кредитного скоринга состоит в том, что каждый параметр оценки кредитоспособности заемщика имеет реальную оценку. Итоговая сумма баллов - это оценка кредитоспособности заемщика. Каждый вопрос имеет максимально возможный балл, который выше для таких важных вопросов, как профессия, и ниже, как возраст. Оценка кредитоспособности по методу скоринга является обезличенной ...
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ АО «ЖИЛСТРОЙБАНК»)
2.1 Анализ развития и экономических показателей АО «Жилстройбанк»
АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» создано на основании постановления Правительства Республики Казахстан от 16 апреля2003 г. №364 «О создании жилищного строительного сберегательного банка» в форме акционерного общества со 100% участием государства в уставном капитале Банка.
Банк входит в единую банковскую систему Республики Казахстан.
Учредителем и Акционером Банка является Правительство Республики Казахстан в лице Министерства финансов Республики Казахстан.
В соответствии с Законом Республики Казахстан «Об акционерных обществах» и Уставом Банка его органами являются:
- высший орган - Общее собрание акционеров (единственный акционер);
- орган управления - Совет Директоров;
- исполнительный орган - Правление;
- контрольный орган - Служба внутреннего аудита.
Успех деятельности любой организации во многом определяется квалификацией персонала организации, наличием и уровнем культуры общих корпоративных ценностей, грамотной мотивацией работы персонала.
Начало развитию системы жилищных строительных сбережений в Казахстане положило принятие 7 декабря 2000 года Закона РК «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» ...
2.2 Оценка кредитоспособности заемщиков АО «Жилстройбанк»
Для большинства клиентов АО «Жилстройбанк Казахстана» наиболее привлекательным фактором в системе жилищных строительных сбережений являются низкие ставки вознаграждения по жилищным займам, которые остаются неизменными в течение всего срока обслуживания клиента в Банке.
В связи с чем, особое внимание Банк уделяет внутренней кредитной политике, главной целью которой является формирование оптимальной структуры активов и обязательств Банка для обеспечения выполнения Банком своих обязательств перед клиентами своевременно и в полном объеме.
Кредитная политика АО «Жилстройбанк Казахстана» несколько отличается от других банков, так как кредитная история клиента начинается за несколько лет до предоставления займа клиенту. В течение срока накопления клиент характеризует себя как потенциального заемщика.
Отношения с клиентами устанавливаются на долгосрочной и взаимовыгодной основе, поэтому Банк заинтересован в надежных заемщиках. В связи с этим, клиентам, желающим воспользоваться кредитными продуктами Банка, предъявляются определенные требования по оценке платежеспособности и кредитоспособности, а также учитывается история накопления клиентом жилищных строительных сбережений в нашем Банке. Заемщик должен иметь стабильный доход и возможность предоставления Банку ликвидного залогового обеспечения ...
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
3.1 Совершенствование оценки кредитоспособности физических лиц и пути их решения
Основным недостатком скоринговой системы оценки кредитоспособности физических лиц является то, что она очень плохо адаптируема. А используемая для оценки кредитоспособности система, должна отвечать настоящему положению дел. Например, в США считается плюсом, если человек поменял много мест работы, что говорило о том, что он востребован. В СССР наоборот – данное обстоятельство говорило о том, что человек либо не может ужиться с коллективом, либо это малоценный специалист, а соответственно повышается вероятность просрочки в платежах. Другим примером различия весовых коэффициентов может служить то, что если в СССР наличие личного автомобиля говорило о хорошем финансовом положении заемщика, то сейчас это наличие практически ни о чем не говорит. Таким образом, адаптировать модель просто крайне необходимо как для разных периодов времени, так и для разных стран и даже для разных регионов страны.
Для адаптации скоринговой модели оценки кредитоспособности физических лиц специалисту необходимо проделывать путь, подобный тому, что проделал Дюран, т. е. специалисты, которые будут заниматься такой адаптацией, должны быть высоко квалифицированными, а значит и очень высокооплачиваемые, быть в состоянии оценить текущую ситуацию на рынке. Результатом такого рода проделанной работы будет набор факторов с весовыми коэффициентами плюс некий порог (значение), преодолев который человек, обратившийся за кредитом, считается способным погасить испрашиваемую ссуду и проценты. Полученные результаты являются по большей части субъективным мнением и, как правило, плохо подкрепленные статистикой (статистически необоснованные) ...
3.2 Особенности проблем ипотечного кредитования в Казахстане
Особенности банковского ипотечного кредитования заключается в следующем:
- сравнительно низкий риск при выдаче ссуды, поскольку она обеспечена недвижимостью;
- эти ссуды носят долгосрочный характер;
- они обеспечивают для банка стабильную клиентуру;
- банк имеет возможность диверсифицировать свой кредитный портфель, поскольку закладные можно при необходимости реализовать на вторичном рынке ценных бумаг.
В условиях рыночных отношений проблемы совершенствования экономических методов управления строительством приобретает особую актуальность.
Проблемы, существующие в сфере ипотеки, общеизвестны: высокие цены на жилье, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, значительный первоначальный взнос.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее, между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище ...
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом ...
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
35. Стельмащук Н., Эстеркин Б., Матусяк С. "Контракты" заинтересовались ре- зультатами аудита "АвтоЗАЗ - DAEWOO"// Галицкие контракты. - 2000. - № 37.
36. Тоцкий М.Н. «Методологические основы управления кредитным риском в коммерческом банке». Содержание процесса управления кредитным риском в коммерческом банке;
37. Фаррахов И.Т. «Расчет лимитов кредитования. Нетрадиционный подход.» ж. "Оперативное управление и стратегический менеджмент в коммерческом банке", "Аналитический банковский журнал";
38. Худяков А. И. Финансовое право Республики Казахстан. Особенная часть. Изд. Норма-К, Алматы 2002г.
39. Чекмаева Е.Н. Межбанковский кредитный рынок и его регулирование /Деньги и кредит. 1994. №5-6. с. 68-71.
40. Шеремет А. , Суйц В. Аудит/учебное пособие - М., 1995 г.
