СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 3

1. Краткая характеристика ТОО "Центр независимой оценки APPRAISER". 5

 2. Нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности. 7

 3. Информационное обеспечение оценки стоимости. 10

 4. Методика оценки стоимости с использованием доходного подхода. 15

 5. Методика оценки стоимости с использованием сравнительного подхода. 22

 6. Методика оценки стоимости с использованием затратного подхода. 28

 7. Оценка различных объектов, составление отчетов по оценке разнокачественных объектов в том числе: 31

7.1 Техническая инвентаризация. 31

7.2 Оценка квартир. 34

7.3 Оценка индивидуальных жилых домов и дачных участков с улучшениями. 40

7.4 Оценка действующего бизнеса. 44

7.5 Оценка автотранспорта. 54

 8. Правила технической инвентаризации. 61

 9. Подведение итогов практики. 69

 Список использованных источников: 71

1. Краткая характеристика ТОО "Центр независимой оценки APPRAISER"

... ТОО «Центр независимой оценки «APPRAISER» — было образовано 16.10.2003 года. 27.11.2003 года Компания получила Генеральную Государственную Лицензию на занятие деятельностью по оценке имущества регистрационный № ЮЛ-00396 (58608-1910-ТОО). Фактическая деятельность Компании началась в 2004 году. В Феврале 2005 года было открыто первое представительство Компании в г. Костанай. В настоящее время Компания имеет филиалы во многих городах Казахстана.

В 2006 году, в связи с перерегистрацией Компании и изменением юридического адреса, произошло переоформление Государственной лицензии. В настоящее время Государственная лицензия № ЮЛ-00306 (58608-1910-ТОО) от 02.06.2006 года, выданная Комитетом регистрационной службы Министерства Юстиции Республики Казахстан позволяет компании осуществлять деятельность по оценке движимого, недвижимого имущества, предприятия (как имущественного комплекса), акций, облигаций и д.р. ценных бумаг, а также нематериальных активов.

Общий штат сотрудников Компании превышает 200 человек, из них более половины являются специалистами по оценке имущества, имеющими соответствующие сертификаты, 15 сотрудников Компании являются лицензированными оценщиками. Специалисты Компании имеют достаточный опыт в оценке объектов различной степени сложности, в том числе: жилой недвижимости, автотранспортных средств, специализированной техники и оборудования, имущественных комплексов, хлебоприемных предприятий (элеваторов), права недропользования, воздушных и морских судов. Гражданско-правовая ответственность Компании при осуществлении оценочной деятельности застрахована в АО СК «Сентрас Иншуранс» и АО СК «Alianz Kazakhstan».

Миссия компании:

Оценка и регистрация активов любой сложности, объективно, быстро, компетентно. ...

3. Информационное обеспечение оценки стоимости

... Данный массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведении соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.

Оценщик собирает необходимую внутреннюю информацию для каждого из трех подходов определения стоимости. При этом собранные сведения об объекте оценки сравниваются с рыночной информацией по сопоставимым объектам. Оценщик, получая общую картину рынка, использует эти данные для обоснования окончательной оценки рыночной стоимости.

Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависит от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки. Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной стоимости. ...

6. Методика оценки стоимости с использованием затратного подхода 

... Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом: ...

7.4 Оценка действующего бизнеса

... Рыночная стоимость объекта оценки «Предприятие А» по состоянию на 23.03.06г. составляет 2 012 500тенге (Два миллиона двенадцать тысяч пятьсот тенге) в том числе НДС 20%  335 417 тенге.

Сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными в процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество, не проводится. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Техническое описание состояния объектов составлено по данным наружного осмотра, Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как путем визуального осмотра, либо изучения предоставленной документации или другой информации. ...

9. Подведение итогов практики 

... Анализ западных методик и попытка использования в казахстанских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в Казахстане в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка недвижимости Казахстана и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики Казахстана невозможно. Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях Казахстана необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. За время прохождения практики в ТОО "Центр независимой оценки APPRAISER" по Карагандинской области, мной были приобретены практические навыки в инвентаризации недвижимого имущества, регистрации недвижимости и оценке различных видов недвижимости. Целью практики являлось закрепление теоретических знаний по специальности  и приобретение практических навыков при работе в области оценки движимого и недвижимого имущества.

В процессе прохождения практики на предприятии закрепил теоретические знания, полученные мною за период обучения, смогла применить их на практике. Изучила производственную деятельность предприятия, этапы и последовательность каждой операции оказываемых услуг данной организации. Руководителями практики была предоставлена возможность участия в осмотре объекта недвижимости (жилой квартиры, жилого дома, предприятия, автомобиля) и подготовке отчета (технического паспорта на изученные объекты).

Таким образом, в ходе прохождения практики я выяснила, что оценка объектов недвижимости производится в три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнение продаж и капитализация доходов.  ...