СОДЕРЖАНИЕ
Введение.......... 3
1. Теоретические основы жилищного ипотечного кредитования
1.1 Сущность жилищного ипотечного кредитования.......... 7
1.2 Существующие формы жилищного ипотечного кредитования.......... 15
1.3 Обеспечение возврата ипотечных кредитов.......... 18
2. Анализ ипотечного кредитования в АО «Темирбанк»
2.1 Общие сведения о банке.......... 24
2.2 Анализ финансовых показателей АО «Темирбанк».......... 30
2.3 Анализ жилищного ипотечного кредитования АО «Темирбанк».......... 39
3. Пути совершенствования механизмов возвратности ипотечного кредитования
3.1 Выбор формы обеспечения возвратности кредита в зависимости от финансового состояния заемщика.......... 50
3.2 Перспективы развития различных форм обеспечения возвратности кредита.......... 58
3.3 Мониторинг кредитоспособности заемщика в АО «Темирбанк».......... 59
3.4 Особенности проблемы и ипотечного кредитования в Казахстане.......... 63
Заключение........... 70
Список использованной литературы.......... 74
ВВЕДЕНИЕ
Современный этап развития финансового сектора экономики Республики Казахстан характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в активах банков второго уровня. При этом имеет место качественное развитие ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам кредитования, размерам первоначального взноса на покупку жилья выдаются кредиты и на строительство, ремонт и реконструкцию: приобретение коммерческой недвижимости и т.д.
Вопрос обеспечения граждан жильем является одним из самых значимых вопросов любого государства, как развитого, так и развивающегося. В Казахстане этот вопрос в настоящее время особо актуален – строящегося жилья не достаточно, имеющий жилой фонд ветшает и нуждается в реконструкции.
Приобретение собственного жилья – первоначальная потребность для каждой семьи. Множество казахстанцев решает свой квартирный вопрос благодаря повышению доступности ипотечных кредитов ...
1. Теоретические основы жилищного ипотечного кредитования
1.1 Сущность жилищного ипотечного кредитования
Само слово ипотека ("hypotheka") - древнегреческое и переводится как "основание", "залог"[5; c. 65]. Ипотека - это приобретение квартиры в собственность возможна без первоначального взноса со сроком кредитования до 20 лет. С момента покупки квартиры, еще не выплатив кредит банку, заемщик проживает в приобретенной квартире, при желании прописывается в ней вместе с членами семьи. Также существует возможность сдавать квартиру в аренду по согласованию с банком. До полного расчета с банком по кредиту, квартира будет находиться в залоге у банка. То есть любое отчуждение, будь то: продажа, дарение возможны только после полного расчета с банком по кредиту. Казахстан - одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2005 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 90 млн. долл. США. Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. "Об ипотеке недвижимого имущества"[2; c. 18]; Закон от 2 июля 2003 г. "О рынке ценных бумаг"[3; c. 69]; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена "Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования"[4; c. 111].
В последние годы все больше казахстанских банков обращают внимание на ипотеку. Внутренний рынок жилищного кредитования в стране достиг небывалых темпов развития. И благодаря растущей конкуренции предложения жилищного кредитования становятся все выгоднее для потребителя. Снижаются процентные ставки ипотеки, растут ее сроки. Еще в 1999 году кредит на квартиру средней стоимости – от 6 до 12 тысяч долларов – был практически недоступен представителю среднего класса. Собственно, таких кредитов на рынке и не было. Предложения ипотеки (под 23–24 проц., и не дольше двух лет) исходили, как правило, от стройкомпаний, аффилированных с отдельными банками, и это был в основном дорогой элитстрой. Сегодня же средней казахстанской семье с ежемесячным доходом в 600–800 долларов США вполне по силам купить в кредит на вторичном рынке квартиру стоимостью 16–20 тысяч долларов. Например, к ее услугам стандартные кредиты со ставкой от 13 до 14,5 проц. годовых сроком до 10 лет. Как видим, прогресс налицо ...
1.2 Существующие формы ипотечного кредитования
С октября 2003 года начал работу государственный “Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана” (ЖССБК). Банк, работающий по схеме немецких накопительных фондов, предлагает клиенту за 3-10 лет накопить 50% стоимости квартиры, а затем выдает остальную сумму в виде займа под 3,5-6,5% годовых. Срок займа сегодня составляет 15 лет. На вложенные клиентом средства начисляется 2,5-5% годовых, к которым государство добавляет еще приблизительно 12 тысяч тенге в год[3; c.3]..
На сегодняшний день банком заключено около 1,3 тысячи договоров на общую договорную сумму более 1 млрд. тенге. В рамках принятой жилищной программы планируется снижение первоначального взноса с 50% до 25% и увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет.
Сроки кредитования - до 10-15 лет в зависимости от срока накопления. Ставка вознаграждения по займам составляет от З,5% до 6,5% годовых.
Для получения жилищного займа достаточно накопить денежные средства на сберегательном счете, открытом в Жилстройсбербанке в размере не менее 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий. По истечении срока накопления, наряду с выплатой Ваших сбережений, Вам предоставляется кредит в такой же сумме на улучшение жилищных условий.
Сумма накопленных сбережений включает в себя сумму вкладов, вознаграждения и премии государства ...
1.3 Обеспечение возврата ипотечных кредитов
Банковское законодательство РК предусматривает, что выдача кредита коммерческими банками должна производиться под различные формы обеспечения кредита. Предоставляемые банком кредиты обеспечиваются залогом имущества, ценных бумаг, гарантиями, поручительствами.
В качестве обеспечения возврата кредита заемщик (физическое лицо) должен представить: поручительство одного и более граждан (зависит от суммы кредита), имеющих постоянный источник дохода с указанием солидарной ответственности с заемщиком, иногда поручителем являются органы местной власти и управления или органы местной администрации либо организация, где работает заемщик; договор залога.
Размер обеспечения возврата кредита должен быть не менее суммы основного долга и причитающихся за пользование кредитом процентов, а окончание срока действия гарантии на 6 месяцев позже установленного договором срока погашения кредита. Предоставление заемщиком имущества и имущественных прав в залог банку оформляется отдельным договором о залоге. В дополнение к договору прилагается залоговое обязательство. Банк принимает в качестве обеспечения возвратности кредита в залог имущество заемщика, принадлежащее ему на правах собственности ...
2. Анализ ипотечного кредитования в АО «Темирбанк»
2.1 Общие сведения о банке
АО "Темiрбанк" было основано 26 марта 1992 года. Головной офис банка находится в Алматы. На 1 октября 2003 года Банк имеет 17 филиалов и 35 расчетно-кассовых отделений по Казахстану. Количество сотрудников составляет 1116 человек. По размеру активов банк входит в десятку крупнейших банков страны.
Основные клиенты Темирбанка - малые и средние предприятия, занятые в сфере импорта, оптовой торговли и сельского хозяйства. С целью развития малого и среднего предпринимательства банк активно участвует в программах, проводимых Европейским, Азиатским и Международным банками реконструкции и развития.
В октябре 2003 года международное рейтинговое агентство Fitch Ratings Ltd. повысило прогноз рейтингов банка с негативного на стабильный и подтвердило установленные в 2001 году следующие рейтинги: долгосрочный - "В", кратскосрочный - "В", индивидуальный - "D", поддержки - "5".
В сентябре 2003 года Темiрбанк подписал соглашение с компанией Global Refund, согласно которому Банк стал единственным в Казахстане агентом этой компании по возмещению чеков tax-free.
Темiрбанк также известен как организатор Алматинской конференции банков СНГ и Балтии, которая в сентябре 2003 года состоялась в четвертый раз. Форум посетили около 300 делегатов из 19 стран СНГ и дальнего зарубежья.
В сентябре 2003 Темiрбанк подписал Соглашение о взаимном сотрудничестве между коммерческими банками четырех стран: Казахстана, Кыргызстана, Латвии и России. Участниками нового межбанковского альянса выступили Банк "Диалог-Оптим" (Россия), Инэксимбанк (Кыргызстан), Темiрбанк (Казахстан) и Траста Комерцбанка (Латвия) ...
2.2 Анализ финансовых показателей АО «Темирбанк»
Целью анализа банковской деятельности с точки зрения ее финансовых результатов является выявление резервов роста прибыльности банка и на этой основе формулирование рекомендаций руководству банка по проведению соответствующей политики в области пассивных и активных операций.
Казахстанские методики оценки доходов и расходов коммерческих банков отличаются большим разнообразием, в соответствии с существующей практикой анализа финансового состояния. По целевому назначению их можно разделить на группы рейтинговой оценки, ранжирования по одному из показателей деятельности банка, расчета нормативов, оценки имиджа. Алгоритмы методик совершенно различны.
Рассмотрим источники формирования доходов и расходов исследуемого банка. Для этого составим таблицу табл. 1
Таблица 1 – Динамика доходов и расходов АО «Темирбанк» за 2003-2005 гг. (тыс. тенге)
2.3 Анализ жилищного ипотечного кредитования АО «Темирбанк»
Рассмотрим основные программы ипотечного кредитования исследуемого банка.
Кредиты на приобретение жилья:
Программа АО «Казахстанская ипотечная компания»:
Условия
- Срок кредитования – от 3 до 20 лет
- Валюта кредита – тенге
- Максимальная сумма кредита – 50 000 000 тенге
- Обеспечение – приобретаемая или имеющаяся в собственности недвижимость
- Первоначальный взнос – от 10% от стоимости приобретаемой недвижимости
Программа АО «Казахстанская ипотечная компания»
Кредиты на приобретение жилья по специальной программе в рамках Государственной программы развития жилищного строительства
Условия:
- Срок кредита – от 37 до 240 месяцев
- Валюта кредита – тенге
- Первоначальный взнос – не менее 10%
- Обеспечение - приобретаемое жилище, недвижимое имущество, находящееся в собственности заёмщика или третьего лица (Вещного поручителя) ...
3. Пути совершенствования механизмов возвратности ипотечного кредитования
3.1 Выбор формы обеспечения возвратности кредита в зависимости от финансового состояния заемщика
Сфера использования разнообразных форм обеспечения возвратности кредита, учитывая степень эффективности этих форм, зависит от реальной экономической ситуации, которая складывается под влиянием многих факторов. Главными из них являются финансовое состояние заемщика и качество имеющегося у него обеспечения кредита.
Предлагается рассмотреть конкретную практику выбора того или иного способа защиты кредитора от не возврата кредита на примере западных стран. Финансовое состояние заемщика в экономической жизни определяется по уровню рентабельности и доле обеспеченности собственными средствами. В соответствии с этим выделяются три группы заемщиков с различной степенью риска несвоевременного возврата кредита, имеющие:
- безукоризненное финансовое состояние, то есть солидную базу собственных средств и высокую норму рентабельности;
- удовлетворительное финансовое состояние;
- неудовлетворительное финансовое состояние, то есть низкую долю собственных средств и низкий уровень рентабельности.
По наличию и качеству обеспечения все заемщики подразделяются на четыре группы риска, располагающие:
- безукоризненным обеспечением;
- достаточной, но неблагоприятной структурой обеспечения;
- трудно оцениваемым обеспечением;
- недостатком обеспечения.
Бесспорно, что в зависимости от принадлежности заемщиков к той или иной группе с учетом приведенных критериев степень риска для банка несвоевременного возврата кредита изменяется. Соответственно возникает необходимость в использовании той или иной формы обеспечения возвратности кредита.
С точки зрения уровня рентабельности и наличия собственных ресурсов можно выделить три группы заемщиков, имеющих финансовое состояние:
- безукоризненное, то есть выше среднеотраслевого показателя доля собственных средств и уровень рентабельности;
- удовлетворительное, то есть соответствующие показатели – на уровне среднеотраслевых; ...
3.2 Перспективы развития различных форм обеспечения возвратности кредита
Перспективы развития в нашей стране различных форм обеспечения возвратности кредита, применяемых в зарубежной практике, необходимо связывать с оценкой риска, который содержит каждая из них.
Предлагается реализовать в казахстанских банках опыт по использованию системы трехбалльной оценки эффективности разных форм обеспечения возвратности и установления в соответствии с ней максимального предела кредитования. Ниже приведена сводная таблица, в которой указана дифференцированная оценка (в баллах) этих форм.
3.3 Мониторинг кредитоспособности заемщика в АО «Темирбанк»
Перед принятием решения о выдаче ипотеки АО «Темирбанк» должна оценить платежеспособность, кредитоспособность и финансовую устойчивость заемщика.
Оценка кредитоспособности предполагает прежде всего использование показателей, характеризующих деятельность заемщика с точки зрения возможности погашения ссудной задолженности. При всей своей важности такие показатели имеют в некотором смысле ограниченное значение. Во-первых, это обусловлено тем, что многие показатели, в том числе характеризующие финансовое положение, наличие капитала и другие, обращены в прошлое, поскольку они рассчитываются по данным за истекший период, а прогноз кредитоспособности на перспективу дает оценку возможности погашения ссуд в будущем. Во-вторых, обычно такие показатели рассчитываются на основании данных об остатках («запас») на отчетные даты, а не на основе данных об оборотах («поток») за определенный период, хотя данные об оборотах полнее характеризуют возможности погашения ссуд.
При анализе кредитоспособности используются различные источники информации:
а) материалы, полученные непосредственно от клиента;
б) материалы о клиенте, имеющиеся в архиве банка;
в) сведения, сообщенные теми, кто имел деловые контакты с клиентом (его поставщиками, кредиторами, покупателями его продукции, банками и т.д.); ...
3.4 Особенности проблемы и ипотечного кредитования в Казахстане
Особенности банковского ипотечного кредитования заключается в следующем:
- сравнительно низкий риск при выдаче ссуды, поскольку она обеспечена недвижимостью;
- эти ссуды носят долгосрочный характер;
- они обеспечивают для банка стабильную клиентуру;
- банк имеет возможность диверсифицировать свой кредитный портфель, поскольку закладные можно при необходимости реализовать на вторичном рынке ценных бумаг.
В условиях рыночных отношений проблемы совершенствования экономических методов управления строительством приобретает особую актуальность.
Проблемы, существующие в сфере ипотеки, общеизвестны: высокие цены на жилье, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, значительный первоначальный взнос.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее, между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.
На практике видно: чем больше строят, тем больше возникает проблем. Еще в предстартовой рыночной суматохе Кокшетау потерял мощную стройиндустрию. Как результат: кирпич завозится из Киргизстана, Узбекистана, России. Приходится импортировать бетон, цемент. Кровлю, буквально все отделочные материалы вплоть до извести, что, естественно, ведет к удорожанию жилья ...
Заключение
Если говорить в целом об ипотеке, то, в первую очередь, нужно отметить, что она помогает людям улучшить свои жилищные условия уже сейчас, а не потом. Для банков – это дополнительные доходы, покрывающие выплаты по депозитам. И только благодаря этим двум моментам, механизм ипотеки будет у нас развиваться. Сейчас подрастает новое поколение, у которого совершенно другое мышление. Если старое поколение все-таки опасается жить в кредит, то у молодых амбиций больше, запросы масштабнее, они хотят получить все сейчас и сразу. Поэтому к кредитной системе они относятся более спокойно. А пока человек стремится к лучшему, ипотека будет развиваться.
В общем виде сложившаяся система ипотечного кредитования представляет собой обновленную систему, при которой, однако, еще сосуществуют как старые, так и новые формы ипотечного кредитования, по существу, воспроизводит черты переходного периода от централизации к децентрализации управления экономикой, кладет основу для развития предпринимательства как в хозяйстве, так и в банковской сфере.
Итак, мы выяснили, что оценка кредитоспособности предполагает прежде всего использование показателей, характеризующих деятельность заемщика с точки зрения возможности погашения ссудной задолженности.
При всей своей важности такие показатели имеют в некотором смысле ограниченное значение:
- во-первых, это обусловлено тем, что многие показатели, в том числе характеризующие финансовое положение, наличие капитала и другие, обращены в прошлое, поскольку они рассчитываются по данным за истекший период, а прогноз кредитоспособности на перспективу дает оценку возможности погашения ссуд в будущем ...
Список использованной литературы
30. Тоцкий М.Н. «Методологические основы управления кредитным риском в коммерческом банке». Содержание процесса управления кредитным риском в коммерческом банке;
31. Фаррахов И.Т. «Расчет лимитов кредитования. Нетрадиционный подход.» ж. "Оперативное управление и стратегический менеджмент в коммерческом банке", "Аналитический банковский журнал";
32. Худяков А. И. Финансовое право Республики Казахстан. Особенная часть. Изд. Норма-К, Алматы 2002г.
33. Шеремет А. , Суйц В. Аудит/учебное пособие – М., 1995 г.
