Содержание
Введение ……..5
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости .......7
1.1 Понятие цели и принципы оценки недвижимости………10
1.2 Регулирование оценочной деятельности ……20
1.3 Требования к проведению оценки недвижимого имущества и земельного участка изымаемого
для государственных нужд и оформлению ее результатов……24
Глава 2. Характеристика место расположения объекта оценки
2.1 Краткие исторические сведения…………27
2.2 Характеристика природных условий…………29
2.3 Характеристика социально-экономических условий…...31
2.4 Ценовое зонирование территории г.Астаны…….33
Глава 3. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества
3.1 Определение рыночной стоимости жилого дома по адресу…..36
Оценка недвижимости затратным методом ……39
Оценка недвижимости сравнительным методом …..40
3.2 Определение рыночной стоимости гаража по адресу ….43
Оценка недвижимости затратным методом ……45
Оценка недвижимости сравнительным методом ……46
3.3 Согласование стоимости недвижимости рассчитанных двумя методами….51
Заключение …….54
Список использованной литературы……56
1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
1.1Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки.
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:
- операции купли-продажи или сдаче в аренду;
- акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страхование объектов недвижимости;
- кредитование под залог объектов недвижимости;
- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидация объектов недвижимости;
- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
- другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[10]
1.2 Регулирование оценочной деятельности
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят и действует Закон Республики Казахстан N109-II от 30 ноября 2000г. «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной деятельности регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности независимо от их форм собственности.[1]
1.3 Требования к проведению оценки недвижимого имущества и/или земельного участка, изымаемого для государственных нужд и оформлению ее результатов
Основаниями для изъятия или выкупа недвижимого имущества или земельного участка для государственных надобностей являются:
-международное обязательство;
-предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
-обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);
-строительство дорог, линий электропередачи, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
-снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);
-генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы зонирования территории и иная утвержденная в установленном порядке градостроительная или землеустроительная документация.
Методика оценки недвижимого имущества и земельных участков при их изъятии для государственных нужд разработана Министерством юстиции Республики Казахстан в соответствии с пунктом 51 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года № 319, Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109...
